中古マンションのリノベーションについてご説明

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中古マンションFAQ

マンション購入について。
現在中古マンション及び中古一戸建ての購入を検討しております。
私は２７歳、妻、１歳の子供がおり、年収５５０万、貯蓄は１５０万程度です。
希望だけを言えば３０００万位の物件を購入したいのですが、頭金がほとんどなく支払いをしていくことができるか心配です。
また現在築浅物件を購入しても８０歳とかまで住めるかも心配です。
このような状況ならば、頭金が貯まるまで数年賃貸で我慢し、ある程度資金が貯まったら購入するべきでしょうか？
ですが頭金が貯まるまでの数年間に払う家賃がもったいなく感じてしまいます。
私の年齢、状況、年収から考えてみて妥当な物件購入金額はいくら位なのでしょうか？
ちなみに３年後位にはもう一人子供が欲しいと思っております。
アドバイス頂けたらと思います。
まず、中古物件と言うことで、築年数など、どのような条件か良くわかりませんが、質問者さんの年齢、状況、年収から考えて、妥当な借り入れ金額は2750万前後。
諸費用を考えれば、購入する物件は2500万円程度だと思います。
基本的には、返済比率は25％以内に抑えるのが一般的です。
1年間の給料の手取りと、ボーナスの手取りを合算した金額の25％以内に、住宅ローンの1年間の返済が収まるようにするべきです。
それらを考えると、だいたい上記の金額になると思います。
28％を超えると日々の生活が苦しくなり、30％を超えると、日々の生活で貯蓄ができなくなり、破綻する可能性が高くなります。
基本的には、頭金が貯まってから住宅を購入するべきです。
頭金は、物件価格の最低1割、できれば3割欲しいところです。
ちなみに、貯蓄=頭金ではありません。
頭金＋諸費用＋予備費＝貯蓄です。
また、30年程度の長いスパンで考えると、たった数年間の家賃がもったいないと思って、今、住宅ローンを組んで購入するより、頭金を貯めて、数年後に少ない金額で、住宅ローンを組んだ方が、その間の数年間の家賃を含めて考えても、後者の方が、住宅ローン完済までの総支払額が少ないことがほとんどです。
計算してみてください。
また、当然に生涯のうちに、マンションであればもう1回の購入、家であればもう1回の購入か、大規模リフォームが1回必要になります。
それらの資金の計画も考えておくのは、当然のことでしょう。

築２０年の中古マンション購入の件で、悩んでいます。
物件はとても気に入ったのですが、月々返済額（駐車場代や修繕積立金含め）を計算すると、５０年ローンをすすめられました。
完済は８０歳です。
建物にもよると思いますが、築７０年まで住めるものなんでしょうか？
また、修繕積立金というのは外装、外壁等につかわれるのでしょうか？
内装のリフォームなどは実費ですか？
全くの無知で、さらに先の長いローンの話で生涯設計の検討がつきません。
やはり無謀な買物でしょうか？
ご意見おきかせください。
残念ながら、厳しい買物かと思います。
まず、ローンについては定年までの支払完了が鉄則です、自営業の方の場合でも、還暦を過ぎての支払は、年齢的に不測の事態に備えてお勧めはできません。
ですので現在ローンを組むとすれば30年までのローンが目安となります。
長いローンは金利を考慮しても総支払額が多額になるので不利となります。
建物については、理論上築70年は可能です。
現在100年もつことを謳い文句にした分譲マンションも増えました。
ただし、実際には設備面で老朽化したり外観が陳腐化したり、修繕費用がかさむなどの理由で耐用年数より早く立て替えたほうがトータルコストが安くなると判断されるケースもあります。
修繕積立費に関しては、あくまでも共用部分の範囲（外壁、エントランス、共用廊下、エレベータなど）での修繕とご判断ください。
所有部分（部屋の壁より内側の部分）の修繕については所有者の個人負担となります。

中古マンションを選んでいると ”リフォーム済み物件” と、 ”リフォーム済みではない物件” が、あります。
前者は 業者が購入→リフォームして販売 （その分、価格は上乗せされる）後者は 個人が販売というように認識しています。
今回見に行った物件は、売主さんが住んでいらっしゃいました。
販売価格は抑えられており、リフォームは好きなようにできるし、前向きに購入を考えているのですが、いままで、業者が販売している物件ばかり見てきたため、業者も手を出さない物件＝何か問題があるのではないか？
と、心配になってきました。
どなたか詳しい方、教えてくださると嬉しいです・・・。
（当該物件は、駅から遠く、殆ど山登り。
まわりには買い物できるところナシ、築年数も相当経っています。
ただ、非常に環境がよいこと、駅からの交通の便が良いこと、管理がしっかりしていること、小学校が近い、など、我が家の条件にはヒットしています。
）
不動産業経験者です。
「業者が手を出さない物件」は、確かに何か問題がある場合もありますが、そのほとんどは採算が合う価格で物件を購入（仕入れ）できない事が大きな理由ですので、「手を出さない」ではなく「手を出したくても出せない」が正解だと思います。
業者は競売専門の会社から物件を安く卸してもらったり、銀行等の金融機関や弁護士、不動産会社からの紹介や仲介で、何らかの事情（相続・差押え・買換え等）で早急に売却しなければならない物件を、安い価格で購入（仕入れ）していますが採算が合う物件ばかりではないので、当然利益が出ない物件は購入しません。
したがってそういう業者云々を気にする必要はありませんので、条件に合う物件があるのであれば検討するべきだと思います。
ただ駅から遠いのは、再販売や賃貸に出した時に買い手や借り手が付きづらいと思いますし、築年数が古いという事は、管理費・修繕積立金の残高や大規模修繕の時期等をチェックしておかないと、後で思わぬ出費が必要な場合もあるので、特に注意が必要です。

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